土地新政来了！房地产业能否迎来“甘霖”？

2026年4月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（ 以下简称《通知》） ，从土地、矿产、海洋等多方面推出了一系列“要素保障”硬举措。

在房地产行业持续深度调整、房企拿地意愿低迷、土地市场降温明显的背景下，这份文件迅速引发市场关注。

有人说这是“土地松绑”，有人担心会重走老路。

究竟《通知》对房地产业意味着什么？是短期托底还是长期利好？ 本期《对话DS》，铑纪与DS将为你逐条拆解。

用地审批“加速度”：房企拿地的时间成本降低

铑纪： DS，最近自然资源部发了一个《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，很多房地产圈的朋友都在讨论。你觉得这个文件对房地产业最直接的影响是什么？

DS： 铑纪，这个问题很及时。我先给一个总体判断：《通知》并非专门为房地产“开闸放水”，但它确实对房地产业释放了三个积极的信号——用地审批提速、存量盘活加力、保障性住房用地倾斜。我们一条一条来看。

铑纪： 先说说最直观的变化。以前房企拿地，从挂牌到拿到土地证，周期很长，资金占压很重。这次《通知》在审批上有什么突破？

DS： 《通知》明确提出要“优化建设项目用地预审和规划选址”以及“简化用地审批程序”。具体来说，有几点值得关注：

第一，预审阶段“瘦身”。 对于符合条件的项目，不再要求提供土地复垦方案、地质灾害评估等前置材料，改为“承诺制”或“后置补正”。这意味着房企在参与土地竞拍前，准备材料的周期可以缩短一到两个月。

第二，审批权限下放。 《通知》重申并扩大了部分用地审批事项的委托下放范围，比如将永久基本农田以外的农用地转用审批权进一步授权给省级政府。对于房地产项目而言，如果地块不涉及基本农田，审批层级降低，流程自然加快。

第三，数字化“一网通办”。 要求2026年底前实现用地审批全流程线上办理，并联审批、限时办结。这听起来像是行政效率的提升，但对房企来说，时间就是资金成本——审批每压缩10天，一个中型项目的财务成本就能节省数百万元。

铑纪： 那这种“提速”会不会导致地方政府为了卖地而放松监管？比如生态红线、耕地保护这些底线还能守住吗？

DS： 这正是《通知》的巧妙之处。提速不等于放松，而是在“不越红线”的前提下简化程序。 文件特别强调，涉及生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界“三条控制线”的，依然要严格审查。所以这次提速主要针对的是“程序性”环节，而非“实质性”标准。换句话说，该守的底线一道都不会少。

存量用地“活起来”：城市更新与闲置土地处置迎来契机

铑纪： 第二个影响领域是存量土地。现在很多城市核心区都有闲置的工业用地、老旧厂房、低效商办用地，这次《通知》有没有针对这些“沉睡资产”的政策？

DS： 有，而且力度不小。《通知》专门拿出一节讲“推进存量土地盘活利用”，核心是两条：

一是“混合用地”政策扩围。 允许同一地块内兼容多种用途，比如工业+研发、商业+住宅、仓储+物流 等。对于房企来说，这意味着拿地后可以根据市场需求灵活调整业态比例，不再受制于僵化的规划指标。 比如一块原本规划为商业的地块，如果住宅需求旺盛，可以申请将部分面积转为住宅用途*（ 当然要补缴土地价款）* 。这给了房企更大的产品调整弹性。

二是“预告登记转让”制度落地。 对于已经取得土地使用权但尚未开发或开发停滞的项目，允许通过预告登记的方式进行转让，而不必等到“完成开发投资总额25%”这一传统门槛。这直接利好两类房企：一类是手里有地但没钱开发的困境房企，可以通过转让回笼资金；另一类是资金充裕但缺好地块的头部房企，可以快速获取成熟地块。 本质上是在激活“烂尾地”和“闲置地”的二级市场流转。

铑纪： 这个“预告登记转让”听起来有点专业，能再解释一下吗？它对化解房企的“土地库存”压力有多大帮助？

DS： 打个比方。过去，房企拿了一块地，如果只挖了个坑、打了个桩，投资额不到总投资的25%，这块地就不能转让。想卖？必须等建到一定进度。

但问题是，很多房企连挖坑的钱都是借来的，资金链断了，根本无力继续投入——这就形成了“死地”。

现在有了预告登记转让，不用等25%的投资门槛，只要双方达成协议，就可以办理转让预告登记，买方拿到预告登记证明后就可以进场开发。 等开发到25%以上再办正式过户。

这对行业的意义是盘活 “卡在半路上的土地”。 据不完全统计，全国存量闲置土地面积超过200万亩，其中很大一部分是因为开发门槛无法跨越而僵在那里。新规相当于给这些土地装上了“换手阀门”，让资源从低效主体流向高效主体。

当然，这不会一夜之间解决所有问题，但至少为市场化出清提供了一条合规通道。

保障性住房用地“单列”：房地产供给侧的结构性调整

铑纪： 第三个方向是保障房。这几年国家一直在推“三大工程”（ 保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施） ，这次《通知》有没有给保障房用地开“绿灯”？

DS： 不仅开了绿灯，而且是“专用车道”。《通知》明确提出 “对保障性住房用地实行计划单列、应保尽保”。 具体包括：

在年度土地利用计划中，保障性住房用地指标单独下达，不挤占商品住房用地指标；

对于符合条件的保障性住房项目，允许使用“增减挂钩”节余指标跨省域调剂；

简化保障性住房用地的供地程序，允许采用“带方案出让”或“定向挂牌”等方式。

铑纪： 这对商品住宅市场会有什么连锁反应？会不会导致商品住宅用地被压缩，进而推高地价？

DS： 这个担心可以理解，但实际情况可能恰恰相反。

保障房用地是“增量单列”，不占用商品房的盘子。也就是说，地方政府每年的商品住宅用地供应计划不会因为保障房而减少。

反而，由于保障房供应增加，一部分刚性需求会被分流，从而减轻商品住宅市场的供需压力，有助于稳定房价预期。

更深层次的影响在于房地产投资结构的优化。过去，房企只能盯着商品住宅一个赛道，竞争激烈、利润薄。现在保障房、城中村改造、配售型保障性住房等新业态的用地保障更加明确，一些有能力的房企可以转向“代建+运营”模式，参与保障性住房的全流程建设，获得稳定的代建收入和运营收益。 这实际上是给房企提供了多元化转型的“地皮”。

对房企的实际影响：谁受益？谁承压？

铑纪： 聊完政策内容，我们落到企业层面。不同类型的房企，从这份《通知》中得到的利好会有差异吗？

DS： 分化会很显著。我们可以把房企分为三类来看：

第一类，头部稳健型房企（ 如央企、国企、优质民企） 。它们是最大受益者。** 审批提速降低了时间成本，存量盘活政策让它们有机会以较低成本获取核心城市“半拉子”地块，保障房用地单列则为它们开辟了新的代建和运营业务。这类企业有资金、有信用、有操盘能力，能够迅速利用政策红利扩大份额。

第二类，陷入流动性危机的困境房企。 它们面临的主要矛盾不是“拿不到地”而是“手里的地出不去”。预告登记转让制度对它们是一个重要的退出通道——可以把闲置土地或未开发项目转让给头部房企，回笼资金、偿还债务。

但问题是，这类土地往往存在抵押、查封等法律瑕疵，能否顺利转让还要看债权人的配合程度。所以这个政策只能“锦上添花”，难以“雪中送炭”。

第三类，区域中小型房企。它们受到的影响比较复杂。 一方面，审批提速和存量盘活降低了它们的拿地门槛；另一方面，保障房用地单列可能导致地方政府的供地策略更加倾向于保障房和城市更新，纯商品住宅地块的竞争反而更激烈。如果没有差异化竞争力，中小房企可能面临被边缘化的风险。

铑纪： 那从整个行业的角度看，这份《通知》能不能扭转当前房地产投资持续下滑的趋势？

DS： 坦率地说，单靠土地端的要素保障，不足以逆转房地产大周期。 当前房地产的核心矛盾在于需求端——居民收入预期偏弱、房价下行预期未扭转、购房信心不足。土地端的政策只能解决“供给侧”的效率问题，无法创造“需求侧”的购买力。

但这份《通知》的意义在于为行业筑底提供一个更友好的制度环境。

审批快了，房企的资金沉淀就少了；存量盘活了，资源错配就缓解了；保障房用地单列了，行业结构就更健康了。 这些都是在为下一轮周期的复苏打基础。如果用一句话总结：它不是“强心针”，而是“调理药”；不是“速效救心丸”，而是“中长期固本培元方”。

风险与隐忧：别把“要素保障”误解为“土地狂欢”

铑纪： 最后，我们也需要冷静地看看这份《通知》有没有可能被误读或滥用。比如，会不会有地方为了完成供地任务，放松对容积率、配套比例的监管？或者房企利用“混合用地”政策变相突破住宅用地比例？

DS： 你的担心很有道理，这也是监管部门必须警惕的。《通知》中所有的“简化”“提速”“灵活”，都有一个共同的前提——“严守底线”。

文件多处强调，“不得突破国土空间规划确定的城镇开发边界”“不得占用永久基本农田和生态保护红线”“涉及住宅用地的混合用途变更，必须依法补缴土地出让价款”。 也就是说，弹性是有边界的，不是无原则的松绑。

另外，预告登记转让也可能被用来规避土地闲置费。按照《闲置土地处置办法》，土地闲置满两年政府可以无偿收回。如果房企利用预告登记转让不断“换手”来拖延开发，就可能架空闲置处置制度。对此，《通知》配套要求 “受让人必须在预告登记后6个月内开工”，否则预告登记失效。 这个“6个月红线”就是防套利的“防火墙”。

铑纪： 综合来看，你对这份《通知》的整体评价是什么？

DS： 我给它的定位是——房地产供给侧改革在土地要素领域的一次精准“微创手术”。

它不是大水漫灌，而是针对审批慢、存量僵化、保障房缺地等具体“堵点”开出的药方。它不会立竿见影地拉升房地产投资增速，但它会逐步改善房企的生存环境、加速土地资源的优化配置、为保障性住房提供可持续的供地机制。

对于房地产从业者，我的建议是：不要期待政策“救市”，而要思考如何利用新规则“自救” ——比如积极关注存量土地转让机会、布局保障房代建赛道、优化项目的多用途弹性设计。对于政策制定者，后续需要关注的是执行层面的偏差——防止地方在“提速”中忽略监管，也防止房企在“灵活”中钻空子。

铑纪： 好的，谢谢DS的深度解读。关于自然资源要素保障新政对房地产业的影响，我们这一期就聊到这里。

DS： 谢谢铑纪，我们下期再见。