爱拼才会赢：一部闽系房企的冒险家乐园沉浮录

——当海的那边成为资本的原乡，潮水退去后谁在裸泳？

那是一个造梦的年代。

在上海大虹桥某栋甲级写字楼里，空气里飘着铁观音和拿铁混合的味道。西装革履的地产人们操着带闽南口音的普通话，讨论着下一块地的溢价率。那时候，谁手里没几个地王项目，谁出门都不好意思跟人打招呼。

如今呢？那些曾经在大虹桥指点江山的闽系大佬们，有的在ICU里抢救，有的早已远遁海外，留下一个个空荡荡的办公室和一堆无人接盘的地王。

这，就是闽系房企的故事。

福建人的田，从来不在土地上

要理解闽系房企为什么这么野，得先理解福建。

清朝道光年间的闽浙总督赵慎珍说过一句话：漳泉诸府，负山环海，田少民多，出米不敷民食。翻译成人话就是：福建这地方，山多田少，打的粮食还不够吃的，老百姓得出去讨生活。

海者，闽人之田也。 这句古话道尽了福建人的宿命。当脚下那片贫瘠的土地养不活人，福建人只能把目光投向大海。出海，成了福建人祖传的生存技能。

从唐宋时期僧人下南洋求经，到明清时代华人移民遍布东南亚，福建人的基因里天然刻着敢闯二字。这种冒险精神，在和平年代就变成了——闯荡商场。

所以你去看闽系房企的创始人履历，会发现一个有意思的现象：他们中的大多数，小时候穷得叮当响。

欧宗荣，正荣集团的老板，1964年出生于莆田东峤镇汀塘村。他后来对着媒体说过一句让人印象深刻的话：我出生在莆田最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里。

家里穷到什么程度？六个孩子，有三个后来成了富豪。这比例，放在哪个家族都是传奇。

欧宗荣的故事是这样的：初中没念完，就跟着大哥欧宗金外出打工。先去尤溪，后辗转江西宜春、南昌，承接建筑工程。90年代中期，政府欠他工程款1000多万，没钱给，就给了一块地抵账。

这，成了欧宗荣进入房地产的起点。

同样白手起家的还有泰禾集团的黄其森。1965年生于福建闽清，15岁考上福州大学建筑系，后来又读了经济学研究生。毕业后顺理成章进了建设银行福建分行，一干就是八年。

按理说，银行金饭碗捧着就行，但黄其森偏偏不安分。1996年，他决定下海，创立了泰禾集团。

建行八年的履历，在后来被证明是黄其森最值钱的资产——他太懂金融杠杆怎么玩了。

那场四万亿东风，吹起了闽系房企的野望

2008年，全球金融危机呼啸而至。中国政府甩出了著名的四万亿刺激计划。

钱来了。

信贷宽松，地方融资平台疯狂举债，房价开始新一轮狂飙。闽系房企敏锐地嗅到了机会。

阳光城集团的故事最能说明问题。这家1989年成立于福州的房企，在2012年之前还只是个区域性选手，当年销售额只有可怜的73亿元。

2012年，阳光城做了一个改变命运的决定：把总部从福州搬到上海。

效果是惊人的。

2013年，阳光城销售额飙到220亿，暴增200%还多。到2019年，这个数字变成了2110亿。七年间增长了将近30倍。

这哪是搬家，简直是搬了一座金山。

阳光城的秘诀是什么？高杠杆、高周转、高负债。 通俗点说，就是借最多的钱，拿最多的地，盖最多的楼，快速周转快速回款。

阳光城不是一个人在战斗。

2016年，融信集团将总部迁至上海虹桥万科中心。创始人欧宗洪——对，就是前面那个欧宗荣的弟弟——同样深谙此道。融信中国2016年销售额还只有246亿元，三年后就突破了千亿。

旭辉集团的数据更加生猛。2017年，旭辉销售额突破千亿，达到1040亿元。三年时间，从302亿到千亿，复合增长率高达86%。这是什么概念？年均增长接近翻倍。

林中，旭辉的掌舵人，后来在内部信中承认：过去走的“高杠杆、高负债、高周转”的发展道路肯定是不行的。

但那时候没人这么想。那时候大家都觉得，爱拼才会赢，胆子大才能赚大钱。

2018年前后，闽系房企迎来了高光时刻。阳光城、正荣、融信、泰禾、旭辉、世茂，六家闽系房企集体杀入行业TOP20。据不完全统计，闽系房企年销售规模超过1.6万亿，占据行业百强的13个席位。

那时候在上海虹桥，地产圈流传着一个段子：如果一家总部在福建的房企去浙江拿了地，它还是一家福建房企。但如果它把总部搬到虹桥，再去浙江拿地，就会成为大家眼中全国化布局的房企。

于是，闽系房企像赶集一样涌向大虹桥。阳光城、融信、正荣、禹洲、中骏、宝龙……你能想到的闽系头部房企，统统把总部钉在了那块巴掌大的地方。

有人说，2016年到2019年，是闽系房企的黄金年代。

也有人说，那是最后的疯狂。

胆子有多大，地王就有多贵

闽系房企拿地的凶悍程度，业内有目共睹。

2016年到2017年，福晟集团疯狂签下107个项目。创始人潘伟明，1964年生，广东从化人，25岁就当上了镇长。1993年下海后，在广州开发了30多个项目。2004年带着数亿积蓄杀入福州，收购兼并当地建工集团，五年时间把福晟做成福州一线房企。

潘伟明的野心不止于此。2017年，福晟集团喊出了千亿目标。同年，中国香港上市公司佑威国际被福晟收入囊中，改名福晟国际，实现借壳上市。上市当天，市值飙到150亿港元。

2018年、2019年，潘伟明以169亿、153亿财富两度登上福布斯中国富豪榜，排名甚至超过了曹德旺。

我们就是要在最短时间内做最大规模。 潘伟明曾这样说。

泰禾集团的黄其森则走了一条不同的路——产品路线。

当其他房企都在玩高周转时，黄其森反其道行之，砸重金打造院子系高端住宅。

泰禾·中国院子请来了成龙代言，入选2013年亚洲十大超级豪宅。这个项目位于长安街东起点，紧邻京杭大运河，地段和产品都是顶配。

在产品定位上，黄其森有一句名言：要做适合中国人居住、有文化传承的住宅。

这话听着挺有情怀，但情怀是需要银子铺路的。

泰禾的高端路线代价不菲。2015年，泰禾以323亿销售额位列全国第22位、闽系第一，创下闽系房企在全国排名的历史最好成绩。但与此同时，负债也在飞速攀升。

土地市场攻城略地，销售市场频现日光。有人这样形容2015年前后的泰禾。

2015年，北京土拍市场流传着一种说法：泰禾出现在哪里，哪里就是地王。

黄其森在一次访谈中表达了自己的逻辑：城镇化将为房地产带来长久的、重大的市场机缘。房价仍将在各方博弈的合力中，整体进取。

他判断对了房价的走势，却没判断对企业的负债边界。

潮水退去

2020年，疫情来袭。

同年8月，监管部门给房企划了三道红线：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

这下，踩中红线的房企傻了眼。

闽系房企，恰恰是踩线最积极的群体。

阳光城： 净负债率长期在150%以上，最高时超过180%。剔除预收款后的资产负债率常年高于80%。现金短债比？不好意思，经常小于1。

泰禾集团： 2019年首次暴雷，2020年正式引爆。黄其森曾豪言院子系要在五年内复制到全国20城，结果等来的不是扩张，而是债务违约。

福晟集团： 2020年开始陷入困境。2019年9月，潘伟明将56.45%的股份转让给儿子潘浩然，美其名曰家族继任计划。两个月后，福晟国际股价单日暴跌62%，市值蒸发超过200亿港元。

此后，这家曾喊出千亿目标的房企开始了一系列噩梦：股权冻结、债务违约、创始人失联、子公司破产……

潘伟明消失在公众视野中。有人说他去了海外，有人说他还在国内配合调查。但直到今天，关于他的确切消息，依然是个谜。

正荣地产： 2022年2月，3.1亿美元票据违约。创始人欧宗荣后来被传失联。2025年1月，正荣地产公告确认欧宗荣因涉嫌违法被采取强制措施。

有意思的是欧氏家族的商业版图。三个兄弟，三家房企：老大欧宗金的欧氏集团、老二欧宗荣的正荣集团、老三欧宗洪的融信中国。一门三杰，各领风骚，却也各踩雷区。

2024年1月，融信中国董事局主席欧宗洪被限制高消费，成为被执行人。这算是给欧氏三兄弟的故事写了个注脚。

大虹桥的黄昏

2022年的上海虹桥，早已不复往日繁华。

那些曾经聚集在此的闽系房企总部，有的撤离，有的暴雷，有的苟延残喘。

世茂集团，曾是闽系老大哥，2020年以3003亿销售规模位列行业第八。旗下的深港中心、佘山深坑酒店、重庆中心……每一个都是响当当的城市地标。

2022年7月，世茂一笔10亿美元债券违约，老大哥轰然倒下。

此后，世茂开始卖卖卖：上海外滩茂悦大酒店卖了、广州亚运城股权卖了、甚至集团总部大楼上海世茂大厦也摆上了货架。

曾经的宇宙房企，如今沦落到靠卖家当求生。

禹洲集团，2022年3月美元债违约。创始人林龙安，1994年从政府财税系统下海，创立禹洲时只有25岁。二十多年后，禹洲成为闽系黑马代表之一。

2025年，禹洲完成境外债务重组，成为福建首家完成境外债务重组全流程的大型房企。债权人回收率呢？不足14%。

宝龙地产，2022年7月境外债违约。掌门人许健康，靠贸易和服装起家，1990年创办宝龙集团。2019年宝龙曾喊出双千亿目标（销售千亿、租金百亿），如今市值蒸发超过九成。

三盛控股，2021年公开暴雷。董事长林荣滨，2024年5月失联，北京海淀法院甚至发布悬赏公告，悬赏金额216万元寻找其财产线索。一家千亿房企的老板，沦落到被悬赏找人的地步。

这样的名单还可以继续列下去：阳光城、融信中国、中骏集团、大唐地产、金辉控股、中庚集团……

截至2026年，至少15家规模较大的闽系房企发生债务违约。民营闽系房企，几乎全军覆没。

有媒体做过统计：2019年的房企销售TOP100榜单中，闽系房企占据13席。如今，这13家里还能正常运营的，屈指可数。

一个关于周期的寓言

2017年，黄其森接受媒体采访时说了一句著名的话：房地产的黄金时代才刚刚开始。

那时候，没人觉得他在吹牛。

五年后，泰禾集团负债超过700亿元，股票被终止上市，黄其森本人也因涉嫌违法被留置调查。

这不是一个人的悲剧，是一整个商业模式的悲剧。

让我们来做一道数学题。

假设你是一家闽系房企的老板，2015年销售额200亿，净负债率150%。按照高杠杆、高周转模式，你需要借多少钱才能维持运转？

答案是：远超你净资产的钱。*

这种模式成立的前提是：房价永远涨，销售永远旺，融资永远通顺。

但凡有一个环节出问题，资金链就会像多米诺骨牌一样崩塌。

偏偏2020年之后，三个条件全部出了问题：房价开始分化，销售明显放缓，融资渠道收紧。

那些在顺周期疯狂加杠杆的房企，突然发现自己站在了悬崖边上。

林中后来反思：过去走的“高杠杆、高负债、高周转”的发展道路肯定是不行的。

这话说得没错，但反思来得太晚了。

2025年8月15日，旭辉成立25周年之际，林中发布内部信，宣布启动二次创业，转型轻资产、低负债、高质量模式。

距离旭辉真正“站起来”，可能还需要三年时间。他在信中写道。

这话听着像励志鸡汤，但细品之下全是苦涩。

新闽系：国企接棒

有意思的是，在民营闽系房企集体崩塌的同时，另一股力量悄然崛起——国资背景的新闽系。

厦门建发，厦门国资委旗下企业，近年在土地市场攻城略地。2022年建发房产销售额1703亿元，首次进入行业前十。2023年跃升至第八位，甚至超过了一些老牌央企。

联发集团、国贸地产、象屿地产……这些带有国资背景的闽系房企，在民营同行纷纷爆雷的时候，反而迎来了扩张机遇。

2023年1-11月，建发房产新增土地货值1553.6亿元，位列行业第五。

新闽系的打法与老闽系有何不同？

从表面上看，都是激进的拿地策略、高周转的开发模式。但深层逻辑已经有了变化：国企融资成本低、抗风险能力强、政策资源更丰富。

不过，也有观察者提出了担忧。

闽系房企的DNA里，刻着“规模论”。有分析师指出，建发房产资金雄厚、如日中天，但追求规模的道路，会不会重蹈老闽系的覆辙？

这个问题，目前还没有答案。

一把手的魔咒

闽系房企还有一个有意思的现象：掌舵人出事的比例，似乎格外高。

阳光城老板林腾蛟，因涉违规行为被证监会警示，后长期不在国内。 2024年，其家人吴洁也被立案调查。

建发房地产原董事长庄跃凯、原总经理施震，因涉嫌严重违纪违法被提起公诉。

泰禾集团黄其森，2025年8月被留置调查。

正荣集团欧宗荣，2025年1月被采取强制措施。

三盛控股林荣滨，2024年5月失联，至今下落成谜。

福晟集团潘伟明，早在2019年就将股份转给儿子，从此消失在公众视野中。

房地产行业利益错综复杂，灰色地带众多。加上闽商敢打敢拼、不拘细节的个性，一把手容易出问题，似乎成了闽系房企的某种魔咒。

有媒体做过一个统计：过去五年，至少有七位闽系房企实控人或高管被调查或失联。这个比例，放在其他商帮身上，恐怕很难见到。

那些院子，和那些故事

故事讲到最后，总要有个收尾。

我们来看看那些曾经辉煌的地标们如今怎么样了。

泰禾北京院子： 项目停工多年，工地杂草丛生。曾几何时的亚洲十大超级豪宅，如今成了烂尾楼的代名词。

阳光城上海总部大楼： 历经四次流拍，最终以评估价六折的价格成交。成交价13.1亿元，买家据说是用来抵债的。

福晟大厦： 福州晋安区横屿路9号，25层，总建面约5.5万平方米。2022年被法院查封，历经两次法拍，万人围观却无人接盘。直到2024年底，华夏银行以债抵债的方式，成为这座大厦的新主人。2026年4月，这座大厦再次挂拍，起拍价3.58亿元。

世茂深港中心： 深圳700米高楼项目，曾号称要建中国第一高楼。2021年曝出停工，至今仍是工地一片。

这些建筑，像一个个沉默的纪念碑，记录着那个疯狂年代的疯狂故事。

关于冒险与边界

福建人有一首歌，叫《爱拼才会赢》。

歌词写道：人生可比是海上的波浪，有时起，有时落。好运，歹运，总嘛爱照起工来行。

这首歌，是闽商精神的最好注脚。

敢拼、敢闯、敢冒险——这是闽系房企崛起的秘诀，也是它们衰落的根源。

高杠杆是工具，用好了能撬动地球，用不好就会反噬自身。闽系房企的悲剧，不在于拼，而在于过度拼。

当冒险精神越过边界，变成不计后果的豪赌；当爱拼才会赢变成不拼也会赢的幻觉，危机就埋下了种子。

2026年，房地产市场仍在深度调整中。闽系房企的故事，远没有结束。

那些幸存者，正在艰难求生。那些倒下者，或在破产重整，或在等待清算。那些曾经叱咤风云的老板们，有的在配合调查，有的远遁海外，有的已经彻底消失在公众视野中。

而那些尚未完工的工地，那些等待交付的业主，那些被套牢的债权人……他们的故事，还在继续。

山要遮挡海要奔。 这是国家地理杂志形容福建的一句话。

如今，福建人依然在奔向大海，只是有些人，已经被大海吞没。

而那些还在岸上的人，或许正在重新思考：冒险的边界在哪里？成功的代价是什么？

这个问题，没有标准答案。

但至少，闽系房企的故事告诉我们一个朴素的道理：

爱拼才会赢，但赢，也要赢得体面。